سرقفلی و حق کسب و پیشه
سر قفلی به زبان ساده عبارت از مبلغی که به موجب قرارداد اجاره املاک تجاری ، مالک ملک در ابتدای قرارداد از مستاجر دریافت می کند و در مقابل مالک (موجر) می بایست در انتهای مدت اجاره آن مبلغ را به نرخ روز به مستاجر در ازای تخلیه در انتهای مدت اجاره بپردازد.
در گذشته بیشتر قراردادهای اجاره املاک تجاری به صورت سرقفلی بوده است ولی امروزه کمتر مالکی به قرارداد سرقفلی تن می دهد در نتیجه بیشتر مواردی که مربوط به دعاوی سرقفلی است منشا آن قراردادهایی است که در گذشته دور منعقد شده است.
حق کسب پیشه و تجارت: وقتی مستاجری در ملک تجاری مدتی فعالیت می نماید در نتیجه فعالیت وی در واقع یک نوع شهرت کسبی و رونق کسبی ایجاد می شود به زبان ساده تر زمانیکه مستاجر با توجه به قرارداد فعالیتی مانند خواربارفروشی یا مبل فروشی را شروع می کند به مرور به دلیل حسن انجام کار عده ای مشتری جذب می شوند که خرید خود را به دلیل اعتباری که فروشنده پیدا کرده است ، از آن فروشگاه انجام می دهند. حال اگر مستاجر چنین ملکی را موجر بخواهد بیرون کند و شخص دیگر یا خود جانشین وی شود در واقع از حاصل اعتباری که مستاجری که چه بسا سال ها برای آن زحمت کشیده است ، استفاده کرده است لذ قانون گذار برای جلوگیری از تضییع حق مستاجر در قانون موجر و مستاجر سال 56 حق کسب و پیشه وتجارت را پیشبینی کرد اما این مورد در قانون سال 76 بنا بر دلایلی حذف شد.در نتیجه در املاک تجاری که امروزه اجاره می شود چیزی تحت عنوان حق کسب و پیشه و تجارت وجود ندارد و هرچه در این رابطه وجود دارد مربوط به قراردادهایی است که قبل از سال 76 منعقد شده است.
با توضیحات مذکور تفاوت حق کسب و پیشه و تجارت با سرقفلی مشخص شد که به طور خلاصه عبارت است از:
1-سرقفلی مبلغی است که در ابتدای اجاره دریافت و در انتهای اجاره به مستاجر پرداخت می شود ولی حق کسب وپیشه و تجارت در واقع شهرت کسبی است که مستاجر ایجاد کرده است.
2- سرقفلی از ابتدای اجاره وجود دارد ولی حق کسب به مرور به وجود می آید.
3-میزان حق کسب و پیشه و تجارت به میزان مشتری ها و رونق کسب و کار بستگی دارد ولی میزان سرقفلی به موقعیت و کیفیت ملک ارتباط دارد.
باید توجه داشت سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت تنها در املاک تجاری وجود دارند.

در موارد حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر تعلق نمیگیرد:
1ـ در موردي كه مستأجر مسكن بدون داشتن حق انتقال به غير در اجاره‌نامه و يا در موردي كه اجاره‌نامه‌اي در بين نباشد مورد اجاره را كلاً يا جزئاً‌به هر صورتي كه باشد به غير واگذار نموده يا عملاً از طريق وكالت يا نمايندگي و غيره در اختيار و استفاده ديگري جز اشخاص تحت‌الكفاله قانوني خود‌قرار داده باشد.
2ـ در موردي كه عين مستأجره به منظور كسب يا پيشه و يا تجارت خود مستأجر اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناويني از قبيل وكالت يا‌نمايندگي و غيره عملاً به غير واگذار كند بدون اين كه طبق ماده 19 اين قانون با مستأجر لاحق اجاره‌نامه تنظيم شده باشد.
3ـ در صورتي كه در اجاره‌نامه محل سكني حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعي شرط شده باشد مشروط به اين كه خريدار بخواهد شخصاً در‌مورد اجاره سكونت نمايد و يا آن را براي سكونت اولاد يا پدر يا مادر يا همسر خود تخصيص دهد. در اين صورت اگر خريدار تا سه ماه از تاريخ انتقال‌ملك براي تخليه مراجعه ننمايد درخواست تخليه به اين علت تا انقضاي مدت اجاره پذيرفته نمی شود.
4ـ در صورتي كه مورد اجاره محل سكني بوده و مالك پس از انقضاي مدت اجاره احتياج به مورد اجاره براي سكونت خود يا اشخاص مذكور در‌بند فوق داشته باشد.
5ـ هر گاه مورد اجاره محل سكني در معرض خرابي بوده و قابل تعمير نباشد.
6ـ در صورتي كه از مورد اجاره محل سكني بر خلاف منظوري كه در اجاره‌نامه قيد شده استفاده گردد.
7ـ در مورد محل كسب و پيشه و تجارت هر گاه مورد اجاره براي شغل معيني اجاره داده شده و مستأجر بدون رضاي موجر شغل خود را تغيير‌دهد مگر اين كه شغل جديد عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
8ـ در صورتي كه مستأجر در مورد اجاره تعدي يا تفريط كرده باشد.
9ـ در صورتي كه مستأجر در مهلت مقرر در ماده 6 اين قانون از پرداخت مال‌الاجاره يا اجرت‌المثل خودداري نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه‌تنظيم‌كننده سند اجاره يا اظهارنامه (‌در موردي كه اجاره‌نامه عادي بوده يا اجاره‌نامه‌اي در بين نباشد) ظرف ده روز قسط يا اقساط عقب افتاده را نپردازد.‌در اين مورد اگر اجاره‌نامه رسمي باشد موجر مي‌تواند از دفترخانه يا اجراي ثبت صدور اجرائيه بر تخليه و وصول اجاره‌بها را درخواست نمايد.
‌هر گاه پس از صدور اجرائيه مستأجر اجاره‌بهاي عقب افتاده را توديع كند اجراي ثبت تخليه را متوقف مي‌كند ولي موجر مي‌تواند به استناد تخلف‌مستأجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخليه عين مستأجر را بنمايد.
‌هر گاه اجاره‌نامه عادي بوده يا سند اجاره تنظيم نشده باشد موجر مي‌تواند براي تخليه عين مستأجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه مراجعه كند.
‌در موارد فوق هر گاه مستأجر قبل از صدور حكم دادگاه اضافه بر اجاره‌بهاي معوقه صدي بيست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستري توديع نمايد‌حكم به تخليه صادر نمي‌شود و مستأجر به پرداخت خسارت دادرسي محكوم و مبلغ توديع شده نيز به موجر پرداخت مي‌گردد، ولي هر مستأجر فقط‌يك بار مي‌تواند از اين ارفاق استفاده كند، حكم دادگاه در موارد مذكور در اين بند قطعي است.
‌تبصره 1 ـ در صورتي كه مستأجر دو بار ظرف يك سال در اثر اخطار يا اظهارنامه مذكور در بند 9 اين ماده اقدام به پرداخت اجاره‌بها كرده باشد و‌براي بار سوم اجاره‌بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد و يا در صندوق ثبت توديع ننمايد موجر مي‌تواند با تقديم دادخواست مستقيماً از دادگاه‌درخواست تخليه عين مستأجر را ننمايد. حكم دادگاه در اين مورد قطعي است.
‌تبصره 2 ـ در صورتي كه مورد اجاره به منظوري غير از كسب يا پيشه يا تجارت اجاره داده شود از هر حيث تابع مقررات مربوط به اجاره محل‌سكني خواهد بود.
‌تبصره 3 ـ در مورد بند شش اين ماده اگر مستأجر مركز فساد كه قانوناً دائر كردن آن ممنوع است در مورد اجاره داير نمايد دادستان علاوه بر انجام‌وظايف قانوني خود به محض صدور كيفرخواست به درخواست موجر مورد اجاره را در اختيار موجر قرار مي‌دهد.
‌تبصره 4 ـ در صورتي كه مستأجر محل سكني در شهر محل سكونت خود مالك يك واحد مسكوني باشد موجر حق دارد پس از انقضاي مدت‌اجاره تقاضاي تخليه مورد اجاره را بنمايد..

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *