سرقفلی به چه معناست؟

اگر چه کلیه روابط استیجاری در جامعه دارای اهمیت است ولی روابط استیجاری تجاری به دلیل اثرات تجاری از اهمیت خاصی برای قانونگذار برخوردار است.  اصطلاح سرقفلی عنوانی است کم و بیش همه ما آن را شنیده ایم اما معنای حقوقی سرقفلی به  چه معناست؟ سرقفلی از جمله روابط بین موجر و مسناجر است که از قدیم الایام در ایران وجود دارد هر چند که در بین حقوقدانان هم اختلاف نظر در رابطه با تعریف سرقفلی وجود دارد اما می توان سرقفلی را این چنین تعریف کرد: وجهی است که مستاجر در املاک تجاری در ابتدای اجاره به صاحب ملک خود پرداخت می نماید تا زمانی که بخواهد آنجا را تخلیه کند به نرخ روز و نظر کارشناس آنرا دریافت نماید. باید توجه داشت مبلغ  سرقفلی غیر از ودیعه و اجاره ای است که مستاجر پرداخت می کند.

اگر مدت اجاره به اتمام نرسیده باشد و مستاجر بنا بر شرایطی بخواهد ملک را تخلیه نماید می تواند از صاحب ملک بابت تخلیه و اسقاط حق خود سرقفلی برابر نرخ روز مطالبه نماید.

فرق سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت چیست؟

گاهی این دو اصطلاح به یک معنا تعبیر می شود ولی از نظر حقوقی این دو عنوان با یکدیگر معنایی متفاوت دارند سرقفلی را در صدر این مطلب تعریف کردیم اما حق کسب و پیشه یا تجارت در واقع حقی است که برای مستاجر املاک تجاری به دلیل فعالیتی که در آنجا کرده است و باعث رونق آن ملک تجاری شده ، ایجاد می شود و بر مبنای آن حق در زمان تخلیه ، صاحب ملک باید وجهی به دلیل این رونق کسبی طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری به مستاجر پرداخت نماید.

پس از آشنایی با تعریف این دو عنوان حقوقی، تفاوت آنها نیز به شرح ذیل بیان می شود:

1-سرقفلی از ابتدای اجاره با پرداخت آن به موجر وجود دارد ولی حق کسب و پیشه یا تجارت به مرور ایجاد می شود.

2-مبنای سرقفلی وجهی است که در ابتدای اجاره مستاجر پرداخت می کند ولی مبنای حق کسب و پیشه یا تجارت آن رونق و شهرت کسبی است که به مرور و با توجه به فعالیت مستاجر ایجاد می شود.

3-میزان حق کسب و پیشه یا تجارت به تعداد مشتری محل کسب و رونق کسب و کار بستگی دارد ولی میزان سرقفلی به موقعیت و کیفیت بنا ارتباط دارد.

 

چرا به وکیل در رابطه با سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت نیاز داریم؟

به دلیل سیاست های متفاوت حاکمیت شاهنشاهی و جمهوری اسلامی همواره از قدیم الایام قوانین استیجاری دستخوش تغییراتی بوده است که این امر باعث پیچیدگی قوانین مربوطه شده است چرا که در هر برهه ای قوانین خاصی تصویب شده که بعضا باعث نسخ قوانین قبلی نشده است این  تعدد  قوانین باعث شده است که تشخیص قوانین حاکم بر هر ملک استیجاری با توجه به تاریخ اجاره متفاوت باشد برای مثال اگر ملکی تجاری در سال 1357 با  به مدت 30 سال اجاره داده شده باشد موجر بدون دلایلی از جمله نیاز شخصی برای تجارت خود یا استفاده از ملک برای سکونت، حتی پس از انقضای مدت اجاره نمی تواند اقدام به تخلیه ملک نماید و باید ملک را مجددا به همان مستاجر اجاره دهد این در حالی است که اگر همین ملک در سال 79 اجاره داده شده بود موجر می تواند آن را بعد از مدت اجاره تخلیه نماید.

اگر به عنوان موجر یا مستاجر می خواهید از همه حق و حقوق خود در رابطه استیجاری املاک آگاه شوید و از آن استفاده نمایید حتما در این زمینه از مشاوره و وکالت وکلای دادگستری استفاده نمایید  گروه وکلای نادی با دارا بودن وکلای متخصص در زمینه سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت ، آمادگی ارائه خدمات تخصصی در این زمینه را دارد.

call-banner-2
 

در چه موارد حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر تعلق نمیگیرد؟

1ـ در موردي كه مستأجر مسكن بدون داشتن حق انتقال به غير در اجاره‌نامه و يا در موردي كه اجاره‌نامه‌اي در بين نباشد مورد اجاره را كلاً يا جزئاً‌به هر صورتي كه باشد به غير واگذار نموده يا عملاً از طريق وكالت يا نمايندگي و غيره در اختيار و استفاده ديگري جز اشخاص تحت‌الكفاله قانوني خود‌قرار داده باشد.

2ـ در موردي كه عين مستأجره به منظور كسب يا پيشه و يا تجارت خود مستأجر اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناويني از قبيل وكالت يا‌نمايندگي و غيره عملاً به غير واگذار كند بدون اين كه طبق ماده 19 اين قانون با مستأجر لاحق اجاره‌نامه تنظيم شده باشد.

3ـ در صورتي كه در اجاره‌نامه محل سكني حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعي شرط شده باشد مشروط به اين كه خريدار بخواهد شخصاً در‌مورد اجاره سكونت نمايد و يا آن را براي سكونت اولاد يا پدر يا مادر يا همسر خود تخصيص دهد. در اين صورت اگر خريدار تا سه ماه از تاريخ انتقال‌ملك براي تخليه مراجعه ننمايد درخواست تخليه به اين علت تا انقضاي مدت اجاره پذيرفته نمی شود.

4ـ در صورتي كه مورد اجاره محل سكني بوده و مالك پس از انقضاي مدت اجاره احتياج به مورد اجاره براي سكونت خود يا اشخاص مذكور در‌بند فوق داشته باشد.

5ـ هر گاه مورد اجاره محل سكني در معرض خرابي بوده و قابل تعمير نباشد.

6ـ در صورتي كه از مورد اجاره محل سكني بر خلاف منظوري كه در اجاره‌نامه قيد شده استفاده گردد.

7ـ در مورد محل كسب و پيشه و تجارت هر گاه مورد اجاره براي شغل معيني اجاره داده شده و مستأجر بدون رضاي موجر شغل خود را تغيير‌دهد مگر اين كه شغل جديد عرفاً مشابه شغل سابق باشد.

8ـ در صورتي كه مستأجر در مورد اجاره تعدي يا تفريط كرده باشد.

9ـ در صورتي كه مستأجر در مهلت مقرر در ماده 6 اين قانون از پرداخت مال‌الاجاره يا اجرت‌المثل خودداري نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه‌تنظيم‌كننده سند اجاره يا اظهارنامه (‌در موردي كه اجاره‌نامه عادي بوده يا اجاره‌نامه‌اي در بين نباشد) ظرف ده روز قسط يا اقساط عقب افتاده را نپردازد.‌در اين مورد اگر اجاره‌نامه رسمي باشد موجر مي‌تواند از دفترخانه يا اجراي ثبت صدور اجرائيه بر تخليه و وصول اجاره‌بها را درخواست نمايد.

‌هر گاه پس از صدور اجرائيه مستأجر اجاره‌بهاي عقب افتاده را توديع كند اجراي ثبت تخليه را متوقف مي‌كند ولي موجر مي‌تواند به استناد تخلف‌مستأجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخليه عين مستأجر را بنمايد.
‌هر گاه اجاره‌نامه عادي بوده يا سند اجاره تنظيم نشده باشد موجر مي‌تواند براي تخليه عين مستأجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه مراجعه كند.

‌در موارد فوق هر گاه مستأجر قبل از صدور حكم دادگاه اضافه بر اجاره‌بهاي معوقه صدي بيست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستري توديع نمايد‌حكم به تخليه صادر نمي‌شود و مستأجر به پرداخت خسارت دادرسي محكوم و مبلغ توديع شده نيز به موجر پرداخت مي‌گردد، ولي هر مستأجر فقط‌يك بار مي‌تواند از اين ارفاق استفاده كند، حكم دادگاه در موارد مذكور در اين بند قطعي است.

‌تبصره 1 ـ در صورتي كه مستأجر دو بار ظرف يك سال در اثر اخطار يا اظهارنامه مذكور در بند 9 اين ماده اقدام به پرداخت اجاره‌بها كرده باشد و‌براي بار سوم اجاره‌بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد و يا در صندوق ثبت توديع ننمايد موجر مي‌تواند با تقديم دادخواست مستقيماً از دادگاه‌درخواست تخليه عين مستأجر را ننمايد. حكم دادگاه در اين مورد قطعي است.
‌تبصره 2 ـ در صورتي كه مورد اجاره به منظوري غير از كسب يا پيشه يا تجارت اجاره داده شود از هر حيث تابع مقررات مربوط به اجاره محل‌سكني خواهد بود.
‌تبصره 3 ـ در مورد بند شش اين ماده اگر مستأجر مركز فساد كه قانوناً دائر كردن آن ممنوع است در مورد اجاره داير نمايد دادستان علاوه بر انجام‌وظايف قانوني خود به محض صدور كيفرخواست به درخواست موجر مورد اجاره را در اختيار موجر قرار مي‌دهد.
‌تبصره 4 ـ در صورتي كه مستأجر محل سكني در شهر محل سكونت خود مالك يك واحد مسكوني باشد موجر حق دارد پس از انقضاي مدت‌اجاره تقاضاي تخليه مورد اجاره را بنمايد..

سوالات متداول سرقفلی

1آیا سرقفلی بعد از فوت مستاجر به وراث منتقل می شود؟
بله سرقفلی مانند سایر اموال قابل انتقال به وراث است.
2آیا سرقفلی را می توان به عنوان دارای فرد در قبال بدهی توقیف کرد؟
بله امکان توقیف سرقفلی وجود دارد.

2 دیدگاه ها

  1. رضا گفت:

    -پدر من در سال ۱۳۶۰ مغازه خود را اجاره داده است در حال حاضر می خواهد ملکی را جدید در آنجا بسازیم ولی مستاجر تخلیه نمی کند چه کاری می شود کرد؟

    • وکلای نادی گفت:

      مستند به بند۱ ماده ۱۵ قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ می توانید از دادگاه درخواست تخلیه نمایید.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *